Osaava isännöinti vaikuttaa suoraan asunnon arvoon – Vinkit suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon

Isännöitsijän tärkein tehtävä on huolehtia taloyhtiön ja sen osakkaiden edusta. Isännöitsijä onkin taloyhtiön kirstunvartija ja toimitusjohtaja, joka pyrkii säilyttämään asuntojen arvon. 

Kevät on taloyhtiöiden kokousten kulta-aikaa. Kokouksissa pöydälle nostetaan osakkaiden pelkäämät asiat: yhtiövastikkeiden korotus ja isot remontit. Pahin peikko asukkaan kannalta on varmasti putkiremontti, mikä voi tarkoittaa koko asunnon auki repimistä ja evakossa asumista. Eikä esimerkiksi julkisivuremontti ja pakettiin pistetyssä talossa kesäkuumalla kärvistely kuulosta kivalta sekään. Alkaa iso möly ja vastustus. Vaikka ei pitäisi. 

Asuminen on kallista ja kallistuu kaiken aikaa. Koti on myös yleensä ihmisten arvokkainta omaisuutta. Siitä kannattaa pitää huolta. Jos remontit laiminlyödään tai niitä siirretään jatkuvasti, remonttivelka kasvaa ja asunnon arvo laskee. 

Ajoissa varautuen

Taloasemalla työskentelevä auktorisoitu isännöitsijä Ville Pitkäranta muistuttaa, että jos on aikeissa myydä asuntonsa, remontoidussa taloyhtiössä sijaitsevan kämpän saa huomattavasti paremmin kaupaksi – ja paremmalla hinnalla – kuin taloyhtiöstä, missä remontit ovat tekemättä, jopa suunnittelematta. 

Ajantasainen kunnossapitosuunnitelma on siis hyvä olla olemassa – paitsi potentiaaliselle asunnon ostajalle esitettäväksi myös osakkeenomistajalle itselleen tiedoksi ja tulevaisuuteen varautumiseksi. Kun isot remontit tehdään ajoissa, ne eivät välttämättä kasva yhtä massiivisiksi ja sitä kautta kalliiksi kuin monta vuotta lykättyinä. Hyvin hoidetussa yhtiössä tehdäänkin jatkuvasti pieniä korjauksia eikä odotella ison remonttipommin putoamista. 

”Ajoissa suunnittelemalla jokaisella on myös mahdollisuus varautua tulevaan. Jos vaikkapa putkiremonttia aletaan suunnitella kolme vuotta ennen toteutusta, asukkaille jää aikaa arjen valmisteluihin ja mahdollisen sijaisasunnon järjestämiseen. Urakoitsijat ehditään kilpailuttaa ja rahoitusta kerätä etukäteen. Tällöin taloyhtiön ei tarvitse ottaa remonttiin niin isoa lainaa. Ja mitä pienempi lainapyyntö, sitä varmemmin sen saa”, Pitkäranta konkretisoi. 

Suunnitelma ja strategia

Pitkäranta peräänkuuluttaa taloyhtiöiden hallituksilta pitkän tähtäimen eli kymmenen vuoden suunnitelman laatimista. 

”Jo oikeastaan ihan uudessakin kiinteistössä kannattaa luoda pitkän tähtäimen suunnitelma korjauksista. Vaikka heti ei mitään isoa tulekaan, alkaa jo kymmenen vuotta vanhassa kiinteistössä olla tarvetta esimerkiksi julkisivujen maalauksille ja elementtisaumojen paikkailulle”, Pitkäranta sanoo. 

”Yhtiökokouksessa olisi myös hyvä esitellä strategia taloyhtiön ylläpidon suunnitelmasta, eli mitä ihan käytännön toteutuksia tehdään minäkin vuonna. Tällä vältetään päällekkäiset remontit ja säästetään selvää rahaa”, Pitkäranta jatkaa. 

Hän suosittelee taloyhtiöiden hallitusten käyttöön vuosikelloa: 

”Se muistuttaa, mitä pitää tehdä milloinkin. Siitä näkee vuosittain toistuvat pakolliset asiat, kuten tilinpäätökset ja hallituksen kokoukset sekä suunnitelman tiedottamisesta. 

Taloyhtiön vuosikelloon on kuvattu yhtiön tärkeimmät toimet vuoden aikana tilikauden ollessa kalenterivuosi. 

Strategiaan liittyy myös korjaus- ja huoltosuunnitelma: 

”Jotta korjauksiin laitetuille rahoille tulisi paras vaste, kannattaa kiinteistöä todellakin huoltaa. Näin remontoidut kohteet pysyvät kunnossa mahdollisimman pitkään. Jos on vaikka laitettu uusi katto, kannattaa sammaleet jatkossa poistaa katolta säännöllisesti”, Pitkäranta muistuttaa. 

Tärkeänä, ihmislähtöisenä vinkkinä auktorisoitu isännöitsijä tarjoilee aktiivisuuden eli taloyhtiön yhtiökokoukseen osallistumisen. 

”Asioihin voi vaikuttaa vain osallistumalla. Yhtiökokoukseen kannattaa lähteä avoimin ja positiivisin mielin”, Pitkäranta summaa. 

Toimiva yhteistyö

Kaikkein tärkeintä kuitenkin on, että taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö toimii. 

 ”Yhteisen tahtotilan luomisessa isännöitsijällä on erittäin tärkeä rooli: Hänen tehtävänään on esitellä faktat selkeästi ja käsitellä vaikeatkin asiat jämäkällä otteella. Parhaaseen lopputulokseen päästään avoimella viestinnällä ja molempien osapuolten kuuntelulla”, Taloaseman johtaja Petri Petäjistö sanoo. 

Hän korostaa Pitkärannan tavoin sitä, että esimerkiksi kaukolämpökeskuksella tai peltikatolla on tietty käyttöikänsä. Se on tiedossa ja siksi isännöitsijän tehtävänä on ajoissa kertoa, että korjaus- tai uusintatyö on tulossa. 

”Tehdään ennaltaehkäisevästi sen sijaan, että sammuteltaisiin tulipaloja. Ennakointi on aina lopulta osakkaan etu”, Petäjistö konkretisoi. 

Hän korostaa sitä, että isännöitsijän ja taloyhtiön välillä ei ole vastakkainasettelua, vaan molemmat osapuolet pyrkivät yhteiseen hyvään. 

Petäjistö kumoaa myös myytin siitä, että muuttumattomina pysyvät yhtiövastikkeet olisivat merkki hyvästä isännöinnistä. 

”Mielestäni yhtiövastikkeita pitäisi tarvittaessa tarkistaa vuosittain, jotta taloyhtiöön liittyvät huolto- ja korjaustoimenpiteet voitaisiin tehdä aina ajallaan laadusta ja hinnasta tinkimättä, Petäjistö sanoo. 

Isännöitsijä on taloyhtiön luottamushenkilö 

Oikein suunniteltu ylläpito, kehittäminen ja ajallaan huolehditut huolto- ja korjaustoimenpiteet vaikuttavat positiivisesti kiinteistön arvon kehitykseen ja voivat säästää taloyhtiöille huomattavia summia. 

”Ja jotta remontit saadaan tehtyä kunnolla, pätevällä isännöitsijällä on valmiiksi hyvä verkosto, josta löytyvät yhteistyökumppanit kuhunkin tarpeeseen.” 

”Myös kiinteistön historia pitää tuntea. Taloyhtiön dokumenttien, esimerkiksi kuntokartoitusten, on siis oltava ajan tasalla”, Petäjistö muistuttaa. 

Pitkäranta puolestaan lisää, että usein osakkaat kauhistelevat yhtiökokoukseen jaetun materiaalin laajuutta: 

”Vaikka laajuushan on vain hyvä asia. Se kertoo, että isännöitsijä on tehnyt hommansa, nähnyt vaivaa ja käyttänyt työtunteja taloyhtiön hyväksi”, Pitkäranta korostaa. 

”Ammattimaisilla isännöitsijöillä on sitä paitsi hallussaan tuorein taloyhtiöiden lainsäädäntöön liittyvä tieto”, hän vielä jatkaa. 

Petäjistö allekirjoittaa tämän. Isännöitsijä kun on paljon muutakin kuin taloyhtiön hallinnon hoitaja. Hän on luottamushenkilö, jonka käsissä taloyhtiön arki pyörii sujuvasti. 

”Taloasemalla me ymmärrämme asiakkaamme tarpeet, meillä on ammattitaitoa ja hyvät, asiansa osaavat ihmiset töissä. Ja meillä on suuri halu pitää suomalaiset kiinteistöt kunnossa”, isännöintiyritysketjun johtaja tiivistää. 

VINKIT TALOYHTIÖN HALLITUKSELLE: 

• Hanki osaava isännöitsijä. 
• Kartoita tehdyt remontit ja pidä niistä kirjaa. 
• Huolehdi dokumenteista. 
• Laadi pitkän tähtäimen suunnitelma sekä strategia kiinteistön ylläpitoon. 
• Ota vuosikello avuksi. 
• Panosta viestintään ja hyvään yhteistyöhön.